Investir et défiscaliser dans l’ancien
Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement immobilier, la première tentation est de penser à l’achat d’un studio ou d’un T1 dans un immeuble neuf éligible à un dispositif de défiscalisation tel que le Pinel.
Mais c’est une solution de facilité car les raisons, les bonnes raisons de choisir d’investir dans l’immobilier ancien plutôt que dans l’immobilier neuf sont nombreuses et en premier lieu bien évidemment la possibilité, notamment lorsque l’on réalise des travaux de rénovation, de bénéficier d'abattements fiscaux (loi Denormandie, loi Malraux...) tout aussi intéressants que dans le neuf.
Et dans l’ancien, contrairement au neuf vendu sur plans à des échéances parfois lointaines et aléatoires, l’achat est immédiat et l’on maîtrise les délais et son plan d’investissement.
Le premier des avantages de l’ancien est bien sûr son prix plus facilement négociable et généralement, toutes choses égales par ailleurs, inférieur de 20 à 30% par rapport à un bien neuf permettant ainsi d’atteindre des rentabilités égales voire supérieures.
Et si votre objectif est de disposer d’un complément de rémunération, avec un remboursement du prêt plus rapide, vous serez en mesure de bénéficier de revenus supplémentaires dans des délais plus courts.
De plus, à budget égal, il devient également possible d’investir dans une surface et une typologie plus grande, T2 ou T3, synonymes d’une stabilité locative plus grande.
Le second avantage d’un achat dans l’ancien, suivant l’adage bien connu en immobilier qui dit que les 3 critères de choix sont “l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement”, est naturellement la possibilité de choisir sans contrainte la localisation de votre investissement en particulier dans le centre ville.
Dans le neuf, la plus grande partie des biens à vendre dans une perspective de défiscalisation est située en périphérie, soit dans des quartiers au devenir incertain faisant l’objet d’une opération de rénovation urbaine (ANRU), soit dans des quartiers dans lesquels l’encadrement des loyers et le plafonnement des ressources des locataires ne permet pas de rentabiliser son investissement.
Dans l’ancien, le choix est plus grand, la gamme de produits plus large et il est possible d’intégrer lors de la sélection du bien des critères tels que la centralité, l’offre culturelle ou la proximité des infrastructures scolaires ou de transports.
L’investissement n’est alors plus seulement un produit financier mais un véritable achat patrimonial pour lequel un “coup de coeur” n’est pas à exclure.
C’est un investissement sécurisé parce qu’il est possible d'apprécier l’environnement, le marché et le produit pour réduire aléas et contraintes.
Le troisième avantage d’un achat dans l’ancien, peu souvent évoqué, est certainement celui d’une concurrence moins vive aussi bien pour la mise en location que pour la revente.
En effet, lorsque vous achetez un bien neuf dans une perspective locative, il y a de bonnes chances que 30%, 40% voire 50% des petites surfaces de la résidence aient été vendues à des investisseurs qui chercheront également à mettre leur bien en location au même moment.
Cette offre multiple est de nature à réduire vos prétentions en matière de loyer, à risquer la perte de l’avantage fiscal si vous ne louez pas dans les délais et à impacter, plus ou moins fortement, votre plan prévisionnel de financement et de trésorerie.
Et lorsqu’à l’issue de la période pendant laquelle vous ne pouvez revendre sous peine de perdre le bénéfice de votre défiscalisation (6, 9 à 12 ans pour le Pinel), une grande partie des investisseurs chercheront quasi simultanément se séparer de leur bien et cette offre surabondante ne pourra qu’entraîner une décote de votre investissement.
Dans l’ancien, dans un marché stabilisé ayant trouvé son équilibre, cette concurrence est moins vive, moins localisée et surtout moins soumise à des échéances identiques pour tous.
Parmi les atouts de l’ancien, on peut également citer la possibilité la capacité à apprécier, en situation réelle, la qualité de l’environnement et celle de la vie de la copropriété. Car il suffit souvent d’une famille au comportement incivil ou d’un voisin bruyant pour perturber l’usage de “bon père de famille” que l’on aurait souhaité pour la résidence.
Investir dans un logement alors que l’on ne sait encore rien ni du devenir quartier ni d’une nouvelle communauté qui s’invente et se cherche est un risque qui pèse aussi bien sur le potentiel locatif que sur le prix de revente.
Investir dans l’ancien réclame une approche globale et de définir préalablement et précisément ses objectifs aussi bien en matière de défiscalisation que de rentabilité.
C’est également définir un projet dans le temps et avoir une visibilité sur le marché à court, moyen et long terme.
C’est pourquoi, Immobilière Le Marquis se met à votre disposition pour partager son savoir faire et son expérience.
Où acheter ? Quel type de bien ? Comment monter son plan de financement et calculer sa rentabilité ? Quel niveau de travaux réaliser ? Quelles sont les perspectives de défiscalisation et comment optimiser son investissement ?
Notre agence immobilière, à l’écoute de sa clientèle exigeante sur la qualité de ses placements, est spécialiste de l’investissement immobilier dans l’ancien et se tient à votre disposition pour vous écouter et vous conseiller.
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