Dans l’immobilier ancien, les dispositifs de défiscalisation sont les suivants :
1. La loi Pinel Ancien ou loi Denormandie - rénovation de biens essentiellement en centre-ville dégradé
2. La loi Censi-Bouvard - location en meublé dans une résidence de service
3. Le mécanisme du déficit foncier - déduction des gros travaux en location vide
4. Le dispositif LMNP - défiscalisation via l'amortissement en meublé sans conditions
5. La loi Malraux - rénovation de bâtiments anciens
6. D'autres dispositifs : le Cosse Ancien, la loi Monuments Historiques
Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en réalisant un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé de certaines communes (leur liste se trouve sur le site du Service Public). Les logements concernés sont des logements anciens faisant l'objet de travaux d'amélioration ou des locaux à transformer en usage d'habitation. Le montant des travaux doit s'élever au moins à 25 % du coût total de l'opération qui doit être réalisée entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023. Ces travaux doivent soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20 % (au moins 30 % pour les logements individuels), soit être de deux types parmi le changement de chaudière, celui de production d'eau chaude, l'isolation des combles, celle des murs ou encore des fenêtres, soit créer de la surface habitable (balcon, terrasse, garage...). Ils doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la seconde année suivant l'acquisition.
Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal (mais peut être un membre de votre famille) et son revenu fiscal ne doit pas dépasser les plafonds en vigueur.
Le logement doit être loué non meublé comme habitation principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, au plus tard un an après l'achèvement des travaux et avec un loyer mensuel plafonné.
La réduction d'impôt est calculée en prenant en compte divers éléments comme le coût d'acquisition, le montant du loyer, le taux de réduction d'impôt...
Ce dispositif concerne des logements locatifs meublés en résidence de service acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement avant le 31 12 2022. Les résidences de service en bénéficiant sont celles pour étudiants ou agrées pour personnes âgées ou handicapées ou encore des résidences d'accueil et de soins agréées. Les logements doivent être loués à l'exploitant commercial de la résidence pour une durée minimum de 9 ans, un an maximum après la livraison.
Le montant de l'acquisition (ou des acquisitions) doit être au maximum de 300 000 € HT. La TVA est récupérable. La réduction d'impôt est de 11 % du prix HT sur 9 ans de façon linéaire avec report de 6 ans sous conditions.
Les recettes locatives sont imposées dans la catégorie BIC. Le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel et l'avantage Censi-Bouvard sont cumulables. Pour bénéficier des avantages de ce dispositif, il vaut mieux en confier les démarches à un professionnel (comptable, conseiller en gestion de patrimoine...), elles sont fastidieuses.
Le mécanisme du déficit foncier repose sur la réalisation de travaux de rénovation en vue d’améliorer la qualité du logement.
Il permet sur une ou plusieurs années en fonction du montant des travaux de déduire de son revenu imposable le “déficit foncier” constitué par la différence entre le montant des loyers perçus sur l’année et la somme des travaux réalisés soit directement par le propriétaire soit indirectement par la copropriété. Sont concernés, entre autres, les frais de gestion et d'administration du bien, la taxe foncière, l'indemnité d'éviction ou de relogement du locataire, les réparations et entretien, les frais d'assurances. Le montant annuel des travaux déductibles s’élève à 10.700 €. Ne rentrent pas dans ce mécanisme les travaux de construction, reconstruction et agrandissement. L'excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit durant
6 ans de l'ensemble des revenus ou durant 10 ans de vos seuls
revenus fonciers.
L’intérêt de ce dispositif est non seulement de défiscaliser les travaux de rénovation qui contribuent à la valorisation du bien mais de n’être soumis à aucune contrainte en matière de loyers ou de ressources des locataires.
Ce statut existe depuis 1949, c'est l'un des plus vieux avantages fiscaux.
Les propriétaires de biens meublés perçoivent des revenus locatifs non imposés dans la limite de 23 000 € par an ou de 50 % de leurs revenus globaux. Si les revenus locatifs concernés sont inférieurs à 72 600 € par an le propriétaire peut choisir le régime du micro BIC.
Le statut de LMNP permet (avec l'aide d'un comptable) d'amortir le bien sur plusieurs dizaines d'années, de déduire les charges de gestion et les intérêts de l'emprunt.
Ce type de location est également intéressant parce que ses contraintes sont moins fortes que pour une location classique puisque loyers, charges et dépôt de garantie sont à la convenance du propriétaire.
Née en 1962, cette loi a évolué au fil des ans. Elle concerne la rénovation d'immeubles entiers en vue de leur location et situés dans des zones protégées en raison de leur intérêt historique ou architectural. Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le montant des travaux réalisés dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre années consécutives. Dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, cette réduction s'élève à 22 %, grimpant même à 30 % dans un secteur dit sauvegardé.
Cette loi concerne des propriétaires bailleurs disposant de logements peu ou pas loués, signant une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (Anah) jusqu'au 31 12 2022. Le propriétaire s'engage à louer nu en tant que résidence principale pour une durée de 6 ans sans travaux et 10 ans s'il reçoit des aides pour ses travaux avec des loyers plutôt faibles. Des contraintes en matière de respect des seuils de performances énergétiques du bien sont également fixées. Elle permet des déductions fiscales de 15 à 85 % des revenus locatifs bruts en fonction du type de convention signée avec l'Anah.
Elle existe depuis plus de 100 ans. Suite à l'acquisition de bâtiments classés aux Monuments Historiques ou à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques avec d'importants travaux de restauration, les charges de restauration, d'entretien et les intérêts d'emprunts (acquisition du foncier et travaux) sont entièrement déductibles des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global sans plafonnement. Le propriétaire est désormais tenu de conserver son bien 15 ans. Ce bien est exonéré de droits de succession lors de sa transmission. Cette loi concerne des contribuables fortement imposés.
Pour chaque investissement, il existe une solution adaptée de défiscalisation qui doit être étudiée en fonction de la nature du bien, de sa situation et surtout du projet du client.
Tous les dossiers sont différents parce que chaque investisseur poursuit ses propres objectifs suivant des échéances qui lui appartiennent.
Ces dispositifs de défiscalisation dans l’ancien, très attractifs mais complexes, réclament une approche professionnelle et une technicité juridique que les conseillers de notre agence immobilière maîtrisent parfaitement.
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